우리도 이사 갈까? ··· 주택임대차보호법

봄. 봄. 봄. 이 왔네요.
날씨 좋은 봄에는 결혼도 많이 하지만, 결혼을 했으면 신혼집도 필요하고, 따라서 이사도 많이 가죠.

그~래~서!! 오늘은 주택임대차보호법과 관련된 이야기를 해볼까 해요. 최근에 실제 상담했던 내용들을 위주로 이야기를 해드릴게요.

임대차계약기간 만료일이 다가오면 일반적으로 임차인 분들은 크게 2가지 걱정을 하시는 거 같아요.

첫째는 임대인이 보증금을 제때에 줄 수 있을지 여부에 대한 걱정이에요. 부동산 경기가 어려워지고 집값과 전셋값이 내려가기 시작하면, 보증금을 돌려받지 못할까 하는 염려는 더 커질 수밖에 없어요.

그리고 보증금을 돌려받지 않은 상황에서 임차목적물을 임대인에게 인도하고 이사를 가게 되면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되는 건 아닌지 염려가 되실 수도 있고요.

대항력과 우선변제권이 뭐냐고요?
음….. 민법에는 전세권이라는 물권이 있어요. 전세권은 부동산등기부등본상에 전세권 등기를 해야 비로소 그 권리가 생기죠. 임대인은 자신의 권리가 제한되는 이런 전세권등기를 하는 것에 대해 임차인에게 협조해주기를 싫어했죠.

그러다 보니, 임차인에 대한 보호가 제대로 이루어지지 않았고, 상대적 약자이자 서민인 임차인들이 큰 피해를 보게 되는 경우가 많았어요. 그래서 전세권설정등기를 하지 않더라도, 임차인이 그와 유사한 보호를 받을 수 있게 법을 새로 하나 만들었는데, 그게 바로 1981년에 제정된 ‘주택임대차보호법’이에요.

우리가 일반적으로 전세라고 이야기하는 건 민법상의 전세권에 기한 전세는 아니고 주택임대차보호법상의 임대차 관계를 의미하는 거죠. 주택임대차보호법에 의해서 임차인은 임대인의 협조 없이도 혼자서 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수가 있게 된 것이죠.

주택임대차보호법상 임차인은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 취득할 수 있어요. 여기서 ‘대항력’은 임대인을 포함한 제3자가 임차인에게 “야 집 내놔”하면 “됐거든!! 계약기간 동안 내가 쓸 수 있는 거거든”이라고 이야기할 수 있는 힘을 말해요.

즉, 혹시 경매 등으로 집이 다른 사람에게 넘어가더라도, 계약기간 동안은 그에 구애받지 아니하고 내가 점유해 사용할 수가 있게 되는 거죠.

이러한 ‘대항력’을 얻기 위해서는 임대인으로부터 집을 ‘인도’받고, 그 집에 대해 ‘주민등록’을 해야 해요. 이 두 가지 요건을 충족해야 비로소 ‘대항력’을 가지게 되죠. 근데 조심해야 될게, ‘대항력’을 계속 유지하기 위해서는 대항력의 2가지 요건 역시 계속 유지해야 된다는 거예요.

그럼 ‘우선변제권’은 어떤 걸까요?
우선변제권은 일종의 담보권이라고 볼 수 있어요.
예를 하나 들어 볼게요.

임차인은 임대인에게 임대차보증금을 돌려받아야 하는 채권을 가지고 있죠. 그런데 임대인이 임차인과 임대차계약체결 이후에 은행에서 임대목적물을 담보로 해서 돈을 대출받았고, 결국 채무를 변제하지 못해서 집이 경매로 넘어 가게 되었어요.

이런 경우에 임차인은 비록 임대인에게 보증금 채권을 가지고 있다 하더라도, 이러한 채권 자체는 우선변제를 받을 수 있는 권리가 없기 때문에, 경매대금 중 은행에 대한 채무를 다 변제하고 나서 남은 돈이 있다면 그 한도에서 돈을 돌려받을 수밖에 없어요.

하지만 임차인에게도 우선변제권이 있다고 한다면, 임차인 보다 뒤에 돈을 빌리고 담보권을 설정한 은행보다도 임차인이 먼저 다 변제를 받을 수가 있게 되는 거죠.

임대차보호법에서는 별도의 담보 설정 없이도, 임차인을 보호하기 위해 ‘우선변제권’을 가질 수 있도록 했어요. 다만, 이러한 우선변제권을 갖기 위해서 임차인은 ‘확정일자’를 받아야 하죠.

법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해서 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데, 이때의 그 날짜가 바로 확정 일자랍니다.

정작 중요한 이야기는 아직 들어가지도 못했는데, 벌써 여러분들이 지루할 시간이 되었네요. 그럼 본론은 다음 주에 들어가는 걸로 할게요.