그대 아시나요? 필요비와 유익비

오늘 준비한 글의 제목이 ‘그대 아시나요? 필요비와 유익비’이다. 눈치 빠른 분들은 제목에서 양하영의 ‘촛불 켜는 밤’을 연상했을 수도 있겠다. 맞다. 오늘은 양하영 노래를 주구장창 듣다보니 제목이 그 모양이 되었다. 다소 어울리지 않더라도 양해바란다. (양해 안하면 또 어쩔끼야… ㅋ)

경기가 어렵다보니 하루가 멀다 하고 상점들이 변신을 하고 있다. 내가 사는 동네의 어느 가게는 불과 다섯 달 만에 횟집에서 통닭집으로 다시 신문보급소로 바뀌었다. 평균 두 달을 채우지 못하고 업종을 변경한 셈인데 직접 본 내용이 아니라면 아무도 믿지 못할 일이다. 보통 세 달이나 여섯 달은 채우지 않나?

또 다른 가게는 자주 가던 커피전문점이었는데 1년 사이에 주인이 두 번 바뀌었고 그때마다 인테리어 공사를 새롭게 하였다. 지금은 제법 오래 운영하는듯하여 흐뭇한 마음으로 자주 이용하고 있다. 모르고 하는 소리겠지만 경기가 어려우면 실내장식 사업을 하는 사람들이 돈을 버는 것 같다.

이렇게 상점을 운영하다가 임대인과 임차인이 원만히 합의하여 계약을 종결한 경우라면 문제될 것이 없겠으나 자칫 분란이 생길 수 있는 부분을 꼽으라면 필요비와 유익비에 대한 정산관계이다.

임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 임대목적물을 제대로 사용할 수 있도록 해주어야 하므로 필요한 수리는 해주어야 한다. 만약 임차인이 직접 비용을 들여 수리한 경우에는 당연히 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있다.

건물을 임차하여 사용하다보면 건물을 수선하거나 새롭게 교체하여 사용하는 경우가 많다. 그런데 임차인이 많은 비용을 들여 수리를 하였는데 임차기간이 만료되어 임대인이 건물을 비워달라고 요구한다면 어떻게 될까?

이런 상황에서 임차인이 자기가 투자한 비용을 한 푼도 보상받지 못하고 건물을 비워야 한다면 임차인은 불이익을 임대인은 부당이득을 얻게 된다. 여기에서 임차인이 지출한 필요비 혹은 유익비의 상환이라는 문제가 발생하는 것이다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가와 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

필요비
점포 혹은 주택을 통상의 용도에 따라 사용하기 위하여 지출한 비용을 필요비라고 한다. 그러므로 필요비의 범위는 임대목적물의 용도에 따라 차이가 나게 된다. 예를 들어 낡은 전기배선, 바닥이나 벽면의 수리비 등을 필요비라고 할 수 있다.

이때 지출된 비용인 필요비는 언제든지 임대인에게 청구할 수 있는데, 만약 임대목적물을 돌려준 경우라면 6개월 이내에 청구하여야 한다.

그러나 만일 전세로 살기 시작해서 전세권 등기까지 되어 있는 경우에는 일반 임대차와는 달리 전세권자가 작은 수리비용은 스스로 부담해야 하기 때문에 대규모의 수리비용이 아니면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 없다.

유익비
꼭 필요한 수리비용인 필요비와 달리 건물의 가치를 높이는 수리비용을 유익비라고 한다. 예를 들어 사용하던 화장실이 너무 낡고 지저분하여 새롭게 수리를 하였다면 이는 건물의 가치를 높이는데 사용된 비용이므로 유익비가 된다. 이처럼 건물의 값어치가 증대되는 것이면 어느 것이나 유익비의 개념에 들어갈 수 있다.

임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 계약이 종료된 후에 지출된 금액이나 임대건물의 가치가 늘어난 만큼의 증가액 중 하나를 선택하여 임차인에게 지급하여야 한다.

필요비와 유익비를 돌려받지 못하는 경우
1. 건물을 반환한 날로부터 6개월이 경과하였을 경우.
2. 당사자의 약정으로 필요비와 유익비를 포기한 경우.

보통 계약서상 부동문자로 계약 종료시 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있는데, 당사자 사이에 유익비를 포기하는 약정이 있는 것으로 보아 임차인이 유익비를 청구할 수 없고, 필요비만 청구할 수 있는 상황이 발생하기도 한다.

때문에 막대한 필요비 혹은 유익비의 투입이 예상되는 경우라면 계약 당시에 충분한 계약기간을 정하거나, 비용의 반환에 대하여 분명히 명기해두는 것이 훗날 분쟁방지에 도움이 된다.